Investeren in een recreatiewoning | Fiscaal memorandum
22 november 2019 | Blog
1. Inleiding
De aankoop van een recreatiewoning heeft voor u als investeerder fiscale gevolgen. Diverse factoren zijn hierbij bepalend voor de fiscale gevolgen in uw specifieke geval. De aankoop van de recreatiewoning kan u vanuit privé doen, maar u kan ook als ondernemer – bijvoorbeeld middels uw BV – investeren in een recreatiewoning. Daarnaast is het gebruik van de recreatiewoning van belang voor de fiscale gevolgen. De investering kan plaatsvinden ter belegging en/of u bent voornemens zelf gebruik te maken van de recreatiewoning.
Dit fiscaal memorandum behandelt de algemene fiscale aspecten voor in Nederland wonende particuliere investeerders in een recreatiewoning. Volledigheidshalve merken wij op dat de fiscale gevolgen voor u als investeerder afhankelijk zijn van uw situatie. Wij adviseren u in dit kader om voorafgaand aan de investering in een recreatiewoning contact op te nemen met een belastingadviseur. De onderstaande fiscale uitwerking is gebaseerd op de per 1 januari 2019 geldende wet- en regelgeving en thans gepubliceerde rechtspraak.
2. Omzetbelasting
Over de aankoopsom van een nieuw opgeleverde dan wel nog niet in gebruik genomen recreatiewoning is bij de levering in beginsel 21% aan omzetbelasting (hierna: btw) verschuldigd. Ook bij de levering van de recreatiewoning binnen twee jaar na eerste ingebruikneming is 21% btw verschuldigd. De wijze waarop u de recreatiewoning gaat gebruiken is vervolgens bepalend of u kwalificeert als ondernemer voor de btw.
Het gebruik van de recreatiewoning kan worden onderverdeeld in drie verschillende situaties:
- De recreatiewoning is alleen bestemd voor recreatief privé gebruik;
- De recreatiewoning wordt geheel ter beschikking gesteld aan de verhuurorganisatie zoals bijvoorbeeld een organisatie als Landal;
- De recreatiewoning is deels bestemd voor eigen gebruik en wordt voor het overige gedeelte ter beschikking gesteld aan de verhuurorganisatie.
Is uitsluitend sprake van recreatief eigen gebruik van de recreatiewoning, dan kwalificeert u niet als ondernemer voor de btw.
Indien u de recreatiewoning (gedeeltelijk) gaat verhuren aan de verhuurorganisatie, dan kunt u kwalificeren als ondernemer voor de btw. Een btw-ondernemer dient een btw-nummer aan te vragen bij de Belastingdienst. Inschrijving bij de Kamer van Koophandel is niet verplicht. Voor het aanvragen van een btw-nummer kan gebruik worden gemaakt van het formulier “Opgaaf startende ondernemer”. Dit formulier kan worden gedownload op www.belastingdienst.nl.
Op de website van de Belastingdienst vindt u ook verdere informatie over het doen van btw-aangifte en het bijhouden van een btw-administratie.
2.1 Btw-ondernemer
Op het moment dat de recreatiewoning door u duurzaam wordt geëxploiteerd, dan kwalificeert u ten aanzien van deze activiteiten als btw-ondernemer. Van duurzame exploitatie van een recreatiewoning is sprake als de recreatiewoning regelmatig wordt verhuurd. Of sprake is van duurzame exploitatie wordt verder bepaald aan de hand van de jaarlijkse huuropbrengsten, duur van de verhuur en het aantal verschillende huurders in een jaar.
In het verleden is door de Belastingdienst als handreiking bepaald dat bij verhuur van een recreatiewoning voor meer dan 140 dagen per jaar sprake is van duurzame exploitatie. Als gevolg van jurisprudentie is deze 140-dagen grens inmiddels achterhaald. Thans kan ook in het geval waarbij verhuur plaatsvindt voor minder dan 140 dagen per jaar sprake zijn van btw-ondernemerschap. Echter, de Belastingdienst kan in dat geval het btw-ondernemerschap ter discussie stellen.
2.2 Zelfstandigheid en verhuurorganisatie
Zelfstandigheid als btw-ondernemer wordt aanwezig geacht indien activiteiten voor eigen rekening en voor eigen verantwoording worden uitgeoefend. Hierbij bestaat voor u als investeerder de vrijheid de voorwaarden te stellen waaronder de prestatie verricht wordt en zelf de vergoeding voor het gepresteerde wordt ontvangen. Wij adviseren u in dit verband om u er van te vergewissen of sprake is van voldoende zelfstandigheid voor u als investeerder ten opzichte van de verhuurorganisatie. Raadpleeg daarvoor uw adviseur.
2.3 Aftrek van voorbelasting
Indien u kwalificeert als btw-ondernemer en de verhuur van de recreatiewoning met btw plaatsvindt, heeft u recht op aftrek van btw op kosten die toerekenbaar zijn aan de verhuur. De btw die in aftrek kan worden gebracht is onder andere de btw op de totale aankoopsom van de recreatiewoning inclusief grond, de btw op de kosten van gebruik (o.a. gas, water en elektriciteit) en de btw op de kosten van onderhoud (o.a. schoonmaak en reparatie).
2.3.1 Geen privé gebruik recreatiewoning
Ter vaststelling van de aftrekbare btw is het privé gebruik van de recreatiewoning van invloed. Vindt geen privé gebruik van de recreatiewoning plaats, dan kan de btw op de aan de verhuur toerekenbare kosten volledig in aftrek worden gebracht.
2.3.2 Privé gebruik recreatiewoning
Is (in de toekomst) sprake van gedeeltelijk privé gebruik dan heeft dit invloed op de aftrek van btw of leidt dit tot correctie van reeds afgetrokken btw. De gevolgen van privé gebruik van de recreatiewoning voor de aftrek van btw treft u onderstaand afzonderlijk aan voor de recreatiewoning en grond, roerende zaken/investeringsgoederen en kosten/niet-investeringsgoederen.
Recreatiewoning inclusief grond
De btw verschuldigd bij de aanschaf van de recreatiewoning kan in aftrek worden gebracht in het aangiftetijdvak waarin de rekening wordt ontvangen. Op dat moment dient u een inschatting te maken van de verhouding tussen het aantal dagen in het betreffende jaar dat u de recreatiewoning privé gaat gebruiken en het aantal dagen zakelijk gebruik, zijnde verhuur (middels/via de verhuurorganisatie). De btw mag vervolgens naar rato van het zakelijk gebruik in aftrek worden gebracht in de btw-aangifte voor het betreffende tijdvak.
Vervolgens dient voor de indiening van de laatste btw-aangifte over het jaar van aanschaf van de recreatiewoning de verhouding tussen het werkelijke zakelijke en privé gebruik te worden bepaald. Dit wordt vastgesteld aan de hand van de procentuele verhouding van het aantal dagen dat verhuur heeft plaatsgevonden en het aantal dagen privé gebruik. Wijkt deze verhouding af van uw eerdere inschatting dan dient dit te worden gecorrigeerd in de laatste btw-aangifte van het jaar van aanschaf. De correctie kan leiden tot terug- of bijbetaling van btw.
In de negen jaren opvolgend op het jaar van aanschaf dient telkens aan het einde van het jaar de verhouding tussen het daadwerkelijke zakelijke en privé gebruik te worden vastgesteld. Is in een jaar de verhouding zakelijk gebruik ten opzichte van privé gebruik gewijzigd, dan dient 10% van de aanschaf btw te worden herzien. Deze herziening kan leiden tot terug- of bijbetaling van btw. Op grond van de zogeheten herzieningsregeling is een marge van 10% toegestaan. Blijft de afwijking ten opzichte van het jaar van ingebruikname binnen deze marge, dan is herziening niet verplicht.
Voorbeeld 1
Aankoop onroerende zaak:
Koopsom recreatiewoning incl. ondergrond (excl. btw) € 100.000
Aftrekbare voorbelasting (btw 21%) € 21.000
Gebruik:
Datum ingebruikname 1 januari 2018
Beschikbare dagen voor verhuur 365
Aantal dagen verhuur 220
Aantal dagen privé gebruik 30
Uitwerking:
In 2019 vindt voor 88% (220 van 250 totale gebruiksdagen) zakelijk gebruik van de recreatiewoning plaats. In 2019 is derhalve € 18.480 aan btw op de koopsom van recreatiewoning terug te vorderen. Indien in 2020 geen eigen gebruik van de recreatiewoning plaatsvindt, de recreatiewoning voor 250 dagen wordt verhuurd en voor 115 dagen leegstaat, dan bedraagt het aftrekrecht in dat jaar 100%. Door dit hogere zakelijke gebruik ontstaat op grond van de herzieningsregeling een recht op teruggaaf van 10% van (€ 21.000 -/- € 18.480) = € 252.
Roerende zaken/investeringsgoederen*
De btw verschuldigd over de aanschaf van roerende zaken (inventaris e.d.) voor de recreatiewoning kan volledig in aftrek worden gebracht in het aangiftetijdvak waarin de rekening wordt ontvangen. Vervolgens dient voor de indiening van de laatste btw-aangifte over het jaar van aanschaf de verhouding tussen het zakelijke en privé gebruik te worden bepaald. Voor zover sprake is geweest van privé gebruik dient u de afgetrokken btw te corrigeren in uw laatste btw aangifte van dat jaar.
De vier volgende jaren dient steeds voor de indiening van de laatste btw-aangifte over het betreffende jaar de verhouding tussen het zakelijke en privé gebruik te worden vastgesteld. Is in een jaar de verhouding gewijzigd, dan dient 20% van de aanschaf btw te worden herzien. De herziening kan leiden tot terug- of bijbetaling van btw.
Voorbeeld 2
Aankoop roerende zaken:
Koopsom inventaris (excl. btw) € 10.000
Aftrekbare voorbelasting (btw 21%) € 2.100
Gebruik:
Beschikbare dagen voor verhuur 365
Aantal dagen verhuur 220
Aantal dagen privé gebruik 30
Uitwerking:
In het jaar vindt voor 12% (30 van 250 totale gebruiksdagen) privé gebruik van de recreatiewoning plaats. De heffing in verband met privé gebruik van de inventaris is dan 12% x (20% van € 2.100) = € 50. Dit bedrag dient in de laatste aangifte van het jaar te worden aangegeven als btw privé gebruik (rubriek 1d aangifte omzetbelasting).
Kosten/niet-investeringsgoederen
De btw op de kosten gemaakt in het kader van onderhoud of gebruik van de recreatiewoning kan volledig in aftrek worden gebracht. De aftrek van deze btw dient plaats te vinden in het aangiftetijdvak waarin de rekening wordt ontvangen. Vervolgens dient voor de indiening van de laatste btw-aangifte over het jaar de verhouding tussen het zakelijke en privé gebruik te worden bepaald. Voor zover sprake is geweest van privé gebruik dient u de afgetrokken btw te corrigeren in uw laatste btw aangifte van dat jaar.
2.4 Verschuldigde btw verhuur recreatiewoningen
Kortstondige verhuur van de recreatiewoning aan personen die voor een korte periode hierin verblijven (vakantie) is belast met 9% btw. Van kortstondig verblijven is sprake indien de verhuurperiode maximaal zes maanden in beslag neemt. Voorts dient het maatschappelijk leven van de huurder niet naar de recreatiewoning te zijn verplaatst. Voor toepassing van het 9% btw-tarief dient wel regelmatig kortstondige verhuur aan derden plaats te vinden.
De staatssecretaris van Financiën heeft goedgekeurd dat verhuur aan een verhuurorganisatie ook in aanmerking komt voor het 9% btw-tarief[1]. De verhuur aan verhuurorganisatie dient hierbij te voldoen aan de in paragraaf 2.2 beschreven voorwaarden.
[1] Besluit staatssecretaris van Financiën van 19 september 2013, Nr. BLKB2013/1686M
2.5 Kleine ondernemersregeling: tot en met 2019
In een aantal gevallen kunt u als investeerder in een recreatiewoning op Buitengoed de Vlinderhoeve een beroep doen op de zogeheten kleine ondernemersregeling (hierna: KOR). Op grond van de KOR behoeft geen of slechts gedeeltelijk btw te worden afgedragen over de verhuuropbrengsten van de recreatiewoning. Toepassing van de KOR staat er hierbij niet aan in de weg dat de btw op aanschaf van de recreatiewoning in aftrek kan worden gebracht.
Voor toepassing van de KOR dient de over het jaar af te dragen btw (verschuldigde btw minus de aftrekbare btw op kosten en uitgaven) minder dan € 1.883 te bedragen. Vervolgens gelden twee limieten:
- Als de af te dragen btw € 1.345 of minder bedraagt, dan wordt op basis van de KOR de te betalen btw verminderd tot nihil;
- Als de af te dragen btw meer dan € 1.345 bedraagt, maar € 1.883 niet overschrijdt dan wordt de vermindering berekend door middel van het saldo van € 1.883 minus de af te dragen btw te vermenigvuldigen met 2,5. De vermindering kan hierbij niet meer zijn dan de af te dragen btw.
Voor een verdere toelichting op de KOR kunt u op de site van de Belastingdienst de brochure “De kleine ondernemersregeling” downloaden.
KOR nieuwe stijl vanaf 2020
Er komt vanaf 1 januari 2020 een verandering van de huidige kleineondernemersregeling (KOR). Vanaf dat moment is het mogelijk om te kiezen voor een vrijstelling van de btw-plicht. Om in aanmerking te komen voor de nieuwe KOR mag de omzet niet meer bedragen dan
€ 20.000 per kalenderjaar (excl. btw). Gevolgen voor de ondernemer bij keuze voor de vrijstelling:
- De ondernemer brengt geen btw meer in rekening bij zijn klanten.
- De ondernemer kan de btw die andere ondernemers bij hem in rekening brengen, niet meer aftrekken of terugvragen van de Belastingdienst.
- De ondernemer doet geen btw-aangifte meer.
Het is nog wel nodig om de omzet bij te houden in de administratie.
Niét kiezen voor de nieuwe KOR?
Met het ingaan van de nieuwe regeling vervalt de huidige KOR en de ontheffing van administratieve verplichtingen. Vanaf 2020 bestaat dus niet langer een belastingvermindering voor de btw. De ondernemer moet daarom vóór 2020 laten weten of hij zich wil aanmelden voor de nieuwe KOR. Conclusie: wordt niet voor de nieuwe KOR gekozen, dan vervalt ook het voordeel van de huidige KOR.
Wie nu een ontheffing van administratieve verplichtingen heeft, hoeft zich niet zelf aan te melden. De Belastingdienst meldt deze ondernemer automatisch aan voor de vrijstelling. De Belastingdienst stuurt deze kleine ondernemers hierover een aparte brief. Daarin staat ook wat de ondernemer moet doen als de klant geen gebruik wil maken van de vrijstelling.
Aanmelden nieuwe KOR?
De ondernemer kan zich vanaf 1 juni 2019 aanmelden voor de nieuwe KOR. Als de ondernemer direct (vanaf 1 januari 2020) wil deelnemen, dan moet hij zich vóór 20 november 2019 bij de Belastingdienst aanmelden. Vanaf het tijdstip dat de ondernemer na gedaan verzoek aan de nieuwe kleineondernemersregeling deelneemt, geldt de nieuwe kleineondernemersregeling voor tenminste drie jaar.
Let op: kiezen nieuwe KOR kan leiden tot herziening (terug moeten betalen) btw
In 2.3.2. van dit memorandum wordt gesproken over het herzien van btw, oftewel het (deels) terug moeten betalen van in aftrek genomen btw. Als bijvoorbeeld voor het jaar 2020 wordt gekozen voor de nieuwe KOR, kan dit leiden tot herziening van btw oftewel het terugbetalen van btw.
Een voorbeeld ter verduidelijking.
Bijvoorbeeld:
- u koopt op 1 januari 2019 een recreatiewoning (zie voorbeeld);
- u vraagt de verschuldigde btw zijnde € 21.000 terug;
- u kiest voor de nieuwe KOR in het jaar 2020 omdat naar verwachting de omzet minder dan € 20.000 ex btw bedraagt;
- door te kiezen voor de nieuwe KOR dient 9/10 x € 21.000 = € 18.900 terug te worden betaald aan btw doordat gekozen is voor de nieuwe KOR.
NB Laat u zich hierover goed informeren door uw adviseur of neemt u hierover contact met ons op.
3. Inkomstenbelasting
Een aangekochte recreatiewoning vormt voor een investeerder in de regel een bezitting die onderdeel uitmaakt van zijn belastbare vermogen in box 3 van de Inkomstenbelasting. De aangekochte recreatiewoning maakt hiermee onderdeel uit van de rendementsgrondslag voor het belastbare inkomen uit sparen en beleggen, oftewel box 3.
Er bestaan echter een tweetal uitzonderingsgevallen waarbij de recreatiewoning voor de investeerder niet kwalificeert als een box 3 bezitting:
- Voor de investeerder vormt de recreatiewoning het hoofdverblijf, waarmee het dient te worden aangemerkt als een eigen woning (box 1) voor de Inkomstenbelasting;
- De grens van normaal vermogensbeheer is of wordt door de aankoop van de recreatiewoning(en) overschreden, omdat de investering onderdeel is van een bedrijfsmatige exploitatie van onroerende zaken door de investeerder.
Indien zich een uitzonderingssituatie voordoet, adviseren wij u hierover contact op te nemen met een belastingadviseur. Onderstaand beschrijven wij de gevolgen voor investeerders, waarbij de recreatiewoning kwalificeert als een vermogensbestanddeel voor box 3 in de Inkomstenbelasting.
3.1 Inkomsten uit sparen en beleggen Box 3
De recreatiewoning kwalificeert als een bezitting die onderdeel uitmaakt van het vermogen in box 3 van de Inkomstenbelasting. In box 3 van de Inkomstenbelasting wordt voor de waarde van de recreatiewoning aangesloten bij de WOZ-waarde van het betreffende jaar. Is sprake van (gedeeltelijke) financiering van de investering in de recreatiewoning, dan wordt de omvang van deze lening per 1 januari van het jaar meegenomen als een schuld in box 3.
Door de totale waarde van de bezittingen van een belastingplichtige te verminderen met het totaal aan schulden wordt de rendementsgrondslag voor box 3 van de Inkomstenbelasting van een belastingplichtige bepaald. Op het hieruit voortkomende saldo wordt het heffingsvrije vermogen in mindering gebracht.
Het veronderstelde (ook wel fictieve) rendement voor de tweede schijf gaat van 4,45% naar 4,22%, waarover de Belastingdienst weer 30% heft. Dat maakt afgerond 1,27% (2019: 1,34%) belasting. Bij een vermogen boven de €1.036.418 in box 3 rekent de fiscus met een rendement van 5,33%. Dat is in 2019 nog 5,6%. Over dat deel van het vermogen is 1,60% belasting (2019: 1,68%) verschuldigd. (bron: www.consumentenbond.nl)
| Box 3 vermogen | Spaardeel
(0,06%) |
Beleggingsdeel
(5,33%) |
Fictief rendement | Heffing (30%) |
| € 0 – € 30.846 (heffingsvrij vermogen) | – | – | – | 0 |
| € 30.846 – € 103.643 | 67% | 33% | 1,80% | 0,54% |
| € 103.643 – € 1.036.418 | 21% | 79% | 4,22% | 1,27% |
| Meer dan € 1.036.418 | 0% | 100% | 5,33% | 1,60% |
Als op 1 januari 2020 niet meer dan € 30.846 aan spaargeld of beleggingen aanwezig is, is geen vermogensrendementsheffing verschuldigd (in 2019: € 30.360). Voor fiscaal partners geldt dat tot € 61.692 (in 2019: € 60.720).
3.2 Belastingheffing over waardeveranderingen
Een investeerder in een recreatiewoning wordt in principe jaarlijks belast voor een forfaitair rendement over de WOZ-waarde van de recreatiewoning in het betreffende jaar.
De daadwerkelijke waardeverandering van de recreatiewoning heeft derhalve geen invloed op de eventueel verschuldigde belasting. De daadwerkelijke huuropbrengsten en eventuele verkoopresultaten worden niet direct in de inkomstenbelastingheffing betrokken. Voorts geldt dat gemaakte kosten, verschuldigde rente en/of afschrijvingen niet aftrekbaar zijn.
4. Tot slot
Een investering in een recreatiewoning heeft voor u als investeerder fiscale gevolgen. Door optimale benutting van de fiscale mogelijkheden kunt u het rendement op uw investering vergroten. Om deze fiscale mogelijkheden te benutten is het van belang de specifieke omstandigheden van uw investering worden beoordeeld (door een belastingadviseur).
Voor een verdere toelichting kunt u uiteraard altijd contact opnemen met Hendriksen Accountants en Adviseurs.
Tubbergen, november 2019
mr. M.H. Wiggers RB
* Roerende zaken/investeringsgoederen betreffen zaken waarop voor de inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting afschrijving plaatsvindt. Afschrijving hoeft niet daadwerkelijk plaats te vinden als gevolg van de kwalificatie van de recreatiewoning als bezitting in box 3. Waar in het vervolg van deze paragraaf roerende zaken vermeld staat, wordt roerende zaken/investeringsgoederen bedoeld.
** Besluit staatssecretaris van Financiën van 19 september 2013, Nr. BLKB2013/1686M