Beleggen in een vakantiewoning in 2023?
16 februari 2023 | Blog
Sinds december 2021 is box 3 veelvuldig in het nieuws. In het kort: alleen het werkelijk rendement op vermogen mag worden belast in box 3 en niet een fictief rendement. Dat is voor diegene met veel spaargeld een mooie uitkomst. Dit spaargeld wordt in 2023 namelijk belast tegen slechts 0,36%. Aan de andere kant, spaargeld leverde nauwelijks of geen rendement op en bij sommige banken kost het zelfs geld. Als toch behoefte is aan rendement, kan een investering in een vakantiewoning daarbij helpen. Maar in hoeverre worden de voordelen daarvan gedrukt door de ontwikkelingen in box 3? Hoeveel rendement levert investeren in een vakantiewoning anno 2023 op?
Update: Weten wat je mogelijkheden zijn in 2024? Fiscalist Marko Wiggers legt het uit in zijn nieuwste blog over investeren in een vakantiewoning, anno 2024.
Verhoogd leegwaarderatio
De keuze voor de aanschaf van een vakantiewoning was en is erg populair. Maar nu begint het ‘spek toch een beetje te stinken’ voor de box 3 beleggers in onroerend goed. De zogenoemde leegwaarderatio wordt al verhoogd naar 73% tot 100% (was 45% tot 85%) en dat betekent substantieel meer box 3-heffing over 2023. De voorlopige aanslag 2023 zal daardoor voor veel beleggers – die woningen verhuren waarop huurbescherming van toepassing is – meer dan vervelend hoog zijn.
Terug naar de vakantiewoning. Stel dat in 2022 een vakantiewoning is gekocht om nog gebruik te maken van het lagere overdrachtsbelastingtarief van 8%. De te ontvangen huur is onbelast en de waarde zal waarschijnlijk over de jaren alleen maar toenemen. Dit is de fijne kant van het beleggen in onroerend goed in box 3….
Fictief rendement over vakantiewoning
…maar nu: de plannen zoals gepresenteerd in het Belastingplan 2023 hebben forse gevolgen voor het rendement dat particulieren kunnen behalen met de verhuur van (vakantie)woningen. De verhuur van vakantiewoningen wordt dan namelijk zwaarder belast in box 3. Er wordt dan aan de vakantiewoning een fictief rendement toegerekend van 6,17%. De Belastingdienst belast dit fictieve rendement tegen 32%.
Het is de bedoeling dat met ingang van 2026 een nieuw box 3-systeem wordt geïntroduceerd. Hoe dit gaat uitpakken, is nog onbekend. Maar naar verwachting zal dan het fictief rendement worden ingeruild voor het werkelijke rendement (de ontvangen huuropbrengsten). “Leuker kunnen wij het niet maken” was een deel van de slogan van de Belastingdienst en dat is nog steeds van toepassing. Want schrijf ik bovenaan dat volgens de Hoge Raad alleen het werkelijke rendement belast mag worden, houdt de wetgever dus tot 2026 nog vast aan het fictieve rendement.
Geen aftrek van hypotheek op WOZ-waarde
Stel dat niet alle liquiditeit in box 3 is gebruikt voor de aanschaf van een vakantiewoning en dat een hypotheek is aangegaan. In de nieuwe berekeningsmethode in box 3 wordt een hypotheek niet meer in aftrek gebracht op de WOZ-waarde, maar wordt er een fictieve rente berekend van 2,57% (-/-).
Gemiddeld rendement op investering in vakantiewoning
Met de verhoging van de overdrachtsbelasting, de belasting over fictief rendement en hogere hypotheekrentes lijkt het op dit moment een stuk minder interessant om je vermogen te investeren in vastgoed. Ter illustratie: volgens berekeningen van Vastgoed Nederland loopt bij verhuur van een woning met hypotheek het rendement fors terug en behaal je een rendement van slechts circa € 600 op een woning van € 255.000. De vraag die dan mag worden gesteld, is of andere vormen van beleggen op de lange termijn niet meer rendabel zijn. Denk bijvoorbeeld aan beleggen in deposito’s: daar wordt al met een rente geschermd van 3,50%, die slechts belast wordt tegen 0,36%.
Vragen? We helpen je graag verder
Wat is nu wijsheid en hoe gaat box 3 er vanaf 2026 eruit zien? In de toekomst kijken kan ik helaas niet. Die glazen bol heb ik niet. Wel kunnen we met berekeningen op basis van bekende parameters en wetgeving, inzicht geven in jouw mogelijkheden. Wil je meer weten? Bel of mail mij dan gerust. Ik ben bereikbaar op telefoonnummer 0546-629900 of per mail via m.wiggers@hendriksen.nl.
